“限价房”出台缘于何故？

     这几天来，在网上，接连读到两条消息。一条是来自于《今日早报》的《以房价定地价让利百姓  宁波推出“限价商品房”》，说的是，政府通过限定地价让利百姓，限定商品房价格，不仅让更多市民及时住上了新房，更重要的是，它在一定程度上直接勒住了宁波飞涨的房价，影响了宁波楼市的走向，最终使连续三年领跑全国的宁波房价，最终实现了“软着陆”。另一条是来自于《中国房地产报》的《国土资源部封堵监管漏洞严卡出让土地最低价》，说的是，国土资源部正在抓紧督促各地制定协议出让土地最低价格标准，强化对协议出让土地的监管，禁止非法压低地价招商引资，以封堵土地监管漏洞。

    国土资源部督促各地制定协议出让土地最低价格标准，自然是意在提高土地价格。而宁波市确定“限价商品房”的销售价格，然后以房价来确定地价，恰恰是反其道而行之，限定房价的目的在于降低地价。这两种做法，一是意在提高地价，一是意在降低地价，从表面上看自然是完全相反的，但从本质讲却是完全一致的，那就是对土地有偿使用二元政策的一种“警惕”，而这种“警惕”在当前是十分必要的，因为这种在许多地方存在已久的土地有偿使用的二元政策，即对工业用地采取“压低地价”的“协议出让”，而对住宅用地实行“价高者得”的“土地招拍挂”，已经直接危害到我国的国计民生。

    在这篇文章的正文中，我详细地阐述了对工业用地采取“压低地价”的“协议出让”而对住宅用地实行“价高者得”的“招拍挂”，这种在许多地方存在已久的土地有偿使用的二元政策，造成的深远而广泛的危害——它不但容易造成土地腐败的发生，导致国有土地资产的大量流失；还会促使住房价格的飙升，直接损害到民众的切身利益，导致我国内需不振；而且它还会威胁到我国国民经济的健康稳定运行，造成我国国民财富的大量流失。
 
    颇感欣慰的是，《警惕土地二元政策对国计民生的危害》一文发表后，我看到有多个国家部委主办或主管的报刊对这篇文章作了转载。

    更令人高兴的是——

    2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》第六条“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应”规定：各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

    2006年9月5日，新华社授权发布的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》第五条“建立工业用地出让最低价标准统一公布制度 ”规定：国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。

    《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》和《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》的出台，其实质是结束了我国许多地方存在已久的对工业用地采取“压低地价”的“协议出让”而对住宅用地实行“价高者得”的“招拍挂”的土地有偿使用的二元政策。而且，土地使用政策从过去对工业用地的倾斜转向了对民生用地的倾斜——对于民生用地的供应，不再是“价高者得”，而是要在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。

    因此，我们可以说，“限价房”出台的目的，是出于对普通民众住房这一最大民生问题的考虑，旨在解决普通民众在住房问题上被过度“抽血”的问题。

    “限价房”能否成为“定海神针”？

    有关限价房问题，我写的第二篇文章是2006年7月首发于《中国房地产报》的《“三限制”是楼市的镇静剂与清醒剂》，这篇文章其实是说明了“限价房”能否起到成为我国疯狂楼市定海神针的作用。

    业内人士都知道，在《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》实施前，地方政府出于“经营城市、以地生财”的需要，在住宅用地的供应上，经济适用房和廉租房用地所占的比例几乎可以忽略不计。而对于商品房用地的供应，则几乎都是实行一个口子的“招拍挂”供应。

    土地“招拍挂”这种市场配置土地资源的方法，优点是高效、低成本，但缺点是“无形之手”往往容易“失灵”，最终使楼市成为一个疯狂的“大赌市”。

    “土地取得费用=新建房地产价格－建造建筑物费用－正常利税”这一公式，通常是房地产开发商在争夺土地时，测算愿意接受“土地取得费用”的计算公式。由此我们知道，在土地“招拍挂”过程中，对于土地的争夺，在管理水平等方面相差不多的开发商中间，必定是欲做“高端产品者”胜出。而那些欲做“高端产品者”中，又存在着“胆大者”和“胆小者”，必定是那些赌未来房价涨幅最大的“胆大者”胜出。

    一次次的“招拍挂”，其结果是筛选出一个又一个欲做“高端产品”且赌未来房价涨幅最大的“胆大者”。于是，在土地公开交易的“招拍挂”现场，许多让人看不懂的天价地王频繁出现。经过媒体广泛宣传报导，以及投资者和投机者的炒作，房价比地价涨幅更高。这又反过来，给赌未来房价上涨的开发商以更大的胆量和勇气。

    如此循环往复，地价、房价互相“打气”，一次次地走高。

    多个具体供地个案最终构成一个供地集合。不难知道，通过土地“招拍挂”环节，在住宅用地的供应上，供地集合最终指向高档商品房用地。这种集合毫无疑问是一种“倒三角形”结构——从上到下依次是高端、中端、低端住宅用地。然而由于我国目前的阶层结构，不是那种稳定的“纺缍形”，而是“正三角形”结构，即由上到下是富人、中等收入者、穷人。于是，我国房地产市场最大的症结——供求结构性矛盾就出来了。据有关方面统计，2006年上半年上市的商品住房，从套型结构看，40个重点城市套均面积113平方米，有16个城市高于120平方米，而中低价位住房以及经济适用房的比例明显不足。

    由于近年来市场竞争加剧，行业利润率普遍趋于下降，高利润率的投资领域已不多，加上在高流动性压力下，银行存在着很大的放贷需求。如统计数据显示，2006年4月末我国银行业机构存差达10.1万亿元，初步测算当前银行业机构流动性约在2.6万亿元左右。因此房地产业的高利润率，自然强烈吸引着银行。而随着信贷资金大量注入房地产市场，天价“地王”更加频繁地出现，更让市场各方主体坚信“房价只涨不跌”的神话。

    于是，我国的房地产市场最终成了一个疯狂的“大赌市”。

    限价房政策如果运用得当，自然有望让“疯狂楼市”这一“大赌市”回归到“平静”的“理性市场”，发挥“定海神针”作用。

    因为在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价，意味着今后开发商之间的竞争，不再是在预计“未来房价涨幅”时谁胆大、胆小的竞争了，而是意味着企业之间内部管理水平的竞争，意味着企业之间开发高品质产品能力的竞争。

    悲观or乐观的结果

    然而，限价房政策一出台，就受到了许多人的攻击，有人称其不符合市场经济理论。

    当然，这种攻击是可笑的。如果限价房政策不符合市场经济理论，那么，为什么世界上那么多的市场经济国家，却存在着最低工资制度？就经济理论角度说，最低工资制度与限价房政策，从本质上讲是一致的！

    许多人之所以反对限价房政策，关键是限价房政策对抑制房价是直接的；而且，由于《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》同时规定，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的内70％；因此，限价房政策如果能真正得到全面的贯彻落实，房价下降的速度和幅度，就完全能掌控在政府的手中。

    从这个角度讲，限价房政策自然能起到“定海神针”的作用，成为破解“房地产软着陆这一难题”的一把金钥匙。

    但是，房价下降对房地产特殊利益集团自然是大大不利，于是限价房政策在贯彻落实过程中，就受到了房地产利益集团的百般攻击和阻挠，咄咄怪事的出现也就不足为奇了——

    在一些城市，限价房价格竟然比商品房价格还高出一大截；在一些城市，限价房竟然全都盖在了交通不便、生活设施极其欠缺的远郊；在一些城市，虽然广大民众对限价房似饥似渴，但限价房却是千呼万唤出不来……

    限价房政策如此实施，自然不但不能起到“定海神针”的作用，反而成了“假芭蕉扇”，在“假芭蕉扇”的“扇动”下，疯狂楼市的“赌博火气”将更加“火光熊熊”，房地产泡沫只能是越吹越大。