买房不能割裂亲情，“和父母一起住”还是植根于大多数人心中的天伦之音。儿女成人，父母老迈，这是不可更改的自然规律，但双方情感上的相互需要，也让以房为根据地的家的意义更加真实。于是有更多父母变卖原有产业来到儿女身边，于是也有很多儿女在琢磨着在购房置业时，如何拓展空间，以便接来父母，其乐融融。

      目标是一致的，“和父母住”的实现方式却有所不同，简单说来，就是买一套大房还是买两套小房。从实际效果看，两者各有利弊。一套大房，同在一个屋檐下，照顾父母更加方便，老人家也可以帮忙照看一下家务，但三代同堂，作息时间不同，饮食习惯不同，消费结构和观念差异也不小，时间长了难免出现矛盾。买两套对门或上下楼的小房子，倒是独立又便于往来，但第二套房的高首付和高利率又让人难接受。当然，这里的大房和小房的划分也不是绝对地把大房按照面积对半拆成面积相等的两套小房。小房的选择还是要根据双方的需求来确定，比如，我们可以用一套80平方米和一套60平方米的两套房子来拆分一套140平方米的房子。 
 
      当然，对一个试图三代人一起生活的家庭而言，一套大房或者两套小房的问题讨论远不只是相对分开过还是一起过这么简单，也不单单是房价的问题，还存在着许多其他的“专业”问题。本期《黄金楼市》将就此展开讨论。希望对实现您的“大家庭”生活梦想，有所帮助。

      与父母同住，选一大房还是选两小房？您的选择除了要与期待中的生活方式合拍之外，还必须在消费之前，将诸如契税贷款等专业问题考虑清楚，听听专家的说法，让咱们的思路清晰一点。

一套难分割 两套更灵活

      张先生是北京某企业驻青办的员工，一来到青岛，他就爱上了这个地方，没有在北京置业的他，决定在青岛先买上房子，当然，河南老家的父母也要搬来一起住。在某小区，他遇到了这样的两难选择，是选一套150平方米左右的大房子，还是选90平方米左右的两居室再加上60平方米左右的一居室两套小房。

      本来，按照张先生的意思，他是想买套大房子，因为从上学开始，自己在外边已经打拼了10多年，自己是独子，这样一年见一面的生活，确实对自己对老人都挺残酷的。他想买套大房子，和父母住在一起，就像小时候一样。天天起床叫声妈的感觉，他已经很长时间没有体会到了。这样的话，自己可以天天到父母床前嘘寒问暖，父母也可以找到理由忙活点公共家务，一家人其乐融融挺好的。对于张先生的想法，他的爱人却提出了不同的意见，她认为，买大房子不如买两套小房子合算。于是，到底有关大房还是小房的问题就成了张家近期的争论热点。

      其实倾向于买大房的张先生也有一些担心，就是老人家和自己的爱人、孩子能否处得来的问题。当然这种不和的来源是生活习惯，父母多年来早睡早起，自己小两口却习惯了夜生活，会不会相互影响，父母的吃喝还是老家的口味，一张桌子吃饭会不会吃不惯。另外假如父母住不惯，非要回老家，那么一套大房子显然对他们一家三口而言就有些浪费，又不能分割一部分卖掉，而且根据朋友的经验，即便将来调回北京工作，要把房子处理掉，两套小房子也要比一套大房子好卖一些。

      专家建议：22世纪不动产中介代理部总经理王文香介绍说，从使用功能上分析，小房子更具有灵活性。购买大房子，从需求角度，张先生有一个满打满算的计划，就是父母都来了，住在一起正好够用，但有些情况也许难免会出现，比如父母住不惯要回去，比如父母不幸过世，那么大房子就成了一种浪费，这种情况下，两套小房子的优势就出来了，可卖可租，变现剩余价值。张先生本身未必会永远待在青岛，那么一旦他离开这个城市，房子必然要处理掉，从市场需求角度，小房子的销售速度要更快一些，获得的收益要更大一些，大多数社区，小房子的单价要高过大房子。但如果从购买角度，可能小房子本身的购买难度要大一些，尤其是市区一些优势地段的房子，小户型更为紧俏，购买成本上看，两套小户型的总价也要高过同样面积的一套大户型。

两套小房会遇贷款坎

      除了使用功能和日后出手行情的考虑，购买一套大房和两套小房在贷款方面的待遇也不一样。首先是首付比例，如果张先生购买大房子，因为其是第一次买房，那么其可以按照30%的比例支出首付。如果张先生是购买两套小房，那么其中一套必然是第二套住房，按照新的政策和各家银行的规定，第二套房子的首付比例达到了四成。在贷款利息方面的待遇也不相同，如果张先生买的是大房子，那么按照第一套房的贷款政策，他最理想的情况下，可以享受7.74%的5年以上贷款利率，但如果他选择购买两套小房，其中一套则必须参照上限，甚至可能有10%的利率上浮，有可能高达8.61%，这种负担可想而知。

      30%和40%的首付差别，在高房价的基础上，完全可以影响一定时期内的家庭经济状况，尤其是买了房子，还要装修和布置，花销加大，也会影响日后生活质量。再就是利息负担的问题，虽然可能从月供方面，两个不同的利率可能带来的支出仅会以百元计，但从长期来看，这也是一笔不小的支出。

      专家建议：太平洋房屋山东区域总经理林宪周介绍说，如果张先生实在想购买小户型，有几个理想状态，可以让他规避高首付和高利率的风险。第一个状态，他购房的资金缺口并不大，那么可以先用贷款购买一个相对大的户型，按照30%比例首付，享受优惠利率，集中剩余的资金，全款购买另一套相对较小的户型，为做到这一点，可能在两套房的户型比例上做一个牺牲，让大房更大一些，让小房更小一些。

一套大房要过契税关

      其实从国八条开始，国家就已经在鼓励小房的开发与消费。这意味着，购买一套大房和购买两套小房，在契税方面的待遇，就和贷款政策方面颠倒了排序。根据国家有关规定，120平方米以上的新房，购买者需要按照3%的标准缴纳契税，如果张先生想要购买的房子总价在150万元，那么他必须支出4.5万元的契税。相对来说，购买两套小户型，在契税方面的优惠就体现出来，按照标准，120平方米以下的新房，只需缴纳1.5%的契税，假如这两套小房与一套大房的总价相当，那么，参照同样的总价，张先生的两套小房只需要支付2.25万元的契税。

      一套大房子需要多缴一倍的契税，两套小房却要在贷款方面费尽周折，要把这笔账算明白，还真不容易。

      专家建议：21世纪不动产青岛区域分部运营总监程东认为，契税是一次性支出，还贷却是长期效应。他建议说，如果张先生在青岛的预期居住时间比较短，那么不妨延长一下贷款期限，分散购买两套房造成的利息影响，这样同样可以通过契税把两套房的成本优势找回来。

买两套或可淘点优惠

      买一套房还是买两套房，我们还可以从开发商的角度做以考量。因为目前的整个楼市还没有完全的明朗化，开发商也许更关心的是如何将房子尽快出售，既然卖房子的很着急，这就意味着，买房子的可以或多或少得到一些优惠。当然了，如果买一套房子，大房小房的优惠可能差不多，但如果是一次性买两套房子，或许你可以找回更多的优惠。

      买两套房或许比买一套房可以获得更多的优惠，但实际上，两者的单价本身就有区别。大户型因为总价高，销售难度大，开发商本来的定价就比较低，在这种情况下，即便两套小房可能获得的优惠更多，其单价可能还是不会比大房低多少。

      专家建议：龙江工作室总经理龙江介绍说，现在楼市的行情，确实有一些优惠可以淘回来，但不同的小区，优惠的幅度和政策也不尽相同。有的小区，两套以上就算团购，有的则需要5套或10套。还有就是户型的供需关系也影响着优惠的幅度。在有的小区，小户型紧缺，那么即便你买两套小房，也不会有太多优惠，有的小区情况则不同，因为小户型比例比较大，大户型反而更显得稀缺，那么无论从单价还是优惠幅度上，买两套小户型可以获得的优惠也要大一些。所以，如果想利用买两套房淘回更多优惠，在小区的选择上，也要做些文章。

两套房杂费需要交双份

      两套房子甭管大小，毕竟有别于一套房子，这也可能带来一些额外的杂费。一些配套费用，如水、热、电、天然气等，根据有关规定，2004年以后，市内四区的房子已经把这些配套费强制性纳入房款中，但在部分郊区，这样的规定并未强制推行，虽然一些配套费是按照建筑面积来收取，大房和两套小房的面积只要相当，配套费也没什么区别，但部分配套费是按户来收取的，这样一套房和两套房在配套费方面的区别就出来了。除了配套费以外，还有一些杂费对于一套大房和两套小房而言也是不一样的，比如有线电视初装费、网络安装费等，这些都是按户收取的费用。

      另外在使用过程中的一些杂费，也让两套房显得更“贵”一些，尤其是装修的时候，厨房往往耗费比较多的精力和金钱，如果购买两套小房，那么装修的时候，钱和精力就要掏双份了。比如固定电话的座机费、比如有线电视收视费等等，都因为户与户的隔离，而需要承担额外的费用。

      当然，在杂费的问题上，有些使用费用，两套房可能要少于一套大房。最明显的例子就是供热费。在同一栋楼上，两套小房的使用面积一般来说要小于一套大房的面积，因为布局更局促，功能更细，则墙体面积更多，那么在空间上的牺牲也会让购房者在费用问题上获益。

      专家建议：相关专家也建议，房屋的各项配套费是购房者所不能控制的，而包括装修等费用可以自行控制，所以购房者可以不必在这上面过多计较。