传统的旺季——五月份，青岛商品房交易依旧低迷，这让对上半年市场抱有一线希望的业界人士略感失望。6月底将至，全年的楼市棋局也下了将近一半，上半年走势已说明青岛楼市“寒意”初现。如今，陷入观望状态的不仅是购房者，还是开发商、代理机构。

上涨预期被抑制

      曾有一段时间，在全国关于“拐点论”争吵的沸沸扬扬之时，青岛房地产市场交易风景独好。低潮是在春节过后才渐渐显现，房子不好卖，成为一些售楼人员的切身感受。如山东路一项目，去年4月份销售42套，今年仅15套；去年5月份销售25套，今年仅18套。该项目还有三分之一没有销售，不是尾盘。销售不畅，除了去年房价涨得太猛外，市场不景气也是重要原因。

      开发商对价格上涨预期正在受到抑制，甚至有可能回调。城阳希尔景园近几个月来，一直以4880元／平方米的低价广告吸引购房者，据销售负责人于经理说，项目已近尾盘，房源以大房型为主，朝向、楼层不是特别佳，近期销售一直比较平淡，没了去年的红火。

      距希尔景园不远的万科魅力之城二期，上月开盘，价格平开，而且对部分符合条件的购房者实行3%的价格优惠。

      上半年以来，青岛虽未有明显的降价迹象，但赠奖品、装修打折等手段已在营销中运用。

交易低迷

      据青岛搜房网统计，2007年12月全市网上共成交住宅3499套，到2008年1月上冲至3774套。2月，适逢正月，仅成交1681套。3月份成交达到2442到，节后楼市迟迟没有回暖。4月，青岛市住宅总成交量达3670套，从表面看基本达到去年12月份水平，但4月份政策性住房成交达1836套。

      5月份，按说是上半年销售高峰。但全市网上共成交住宅仅2913套，低于4月份。另据青岛搜房网分析，市内四区5月份成交879套，其中政策性住房342套，与去年5月份商品房销售数据相比，下降超过一半。

      另据此前报道，人民银行青岛市中心支行的统计也显示了今年房贷额度下降。4月份，个人住房消费贷款当月新增2.19亿元，同比少增1.37亿元。其中，新建房贷款当月增加1.16亿元，同比少增4382万元。

      截至3月末，一季度新建房贷款比年初增加6.4亿元，同比少增2.93亿元，这与去年形成鲜明对比。截至去年12月末，个人新建房贷款比年初增加67.58亿元，同比多增31.55亿元。

      据此前报道分析，随着国家宏观调控力度加大，第二套住房政策、利率杠杆调控作用陆续显现等因素，加重了青岛居民购房的观望气氛，带来房贷同比少增。

供应结构转变

      今年1月份举行的全市住房建设工作会议，提出了新的“2221”目标，保障性住房建设进一步得到落实。根据规划，从2008年至2010年，我市将用三年的时间，通过建设9000套廉租住房和15000套经济适用住房的基本保障方式和“两改”及筒子楼改造等辅助保障方式，解决约34000户城市低收入家庭的住房困难。也就是说，每年将有3000套廉租住房、5000套经济适用住房和6700套限价房供应。

      据青岛搜房分析师张百忍统计，今年的前四个月，已经有3107套政策性住房实现了成交，其中大部分都是公开摇号产生。在前四个月中，市内四区商品房成交了1501套，还不到政策性住房的一半。

      国家曾提出廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%，这一方针正在得到落实，配建廉租房、经济适用房、限价房的供地模式也正在青岛实施。4月份，李沧区文昌阁村、下王埠村、尤家下河村三个招标项目，落实配建廉租住房约500余套，经济适用住房约800余套。也是在4月份，五宗国有储备土地出让，配建限价商品住房约700余套。

      2007年、2008年连续两年的“两改”项目，将给四方、李沧带来供应量的放大。其中，李沧区4100亩的绿城理想之城开盘在即，李沧区上半年仅文昌阁、下王埠、尤家下河三个旧村改造项目，规划总建筑面积约256万平方米。

      年初，保利地产竞得金华路地块，正式进入四方。万科大山村改造项目——万科金色城品日前奠基。

      此外，李沧区还有李家庵、郑庄、南岭、湾头村、大枣园几个旧村改造项目、四方区还有郑州路两侧村、双山村、保儿村、小水清沟等几个旧村改造项目。

      相信，今后很长一段时间，中低价位、中小套型的住宅会集中在四方、李沧出现。