同二手房销售市场的“平淡”正好相反，2008年的二手房租赁市场一直比较红火，无论是已经过去的上半年，还是即将开始的下半年，“风景这边独好”恐怕会成为今年二手房租赁市场的统一写照。

租赁市场，风景这边独好

      同往年相比，年初启动便提前了的二手房租赁市场似乎已经预示了今年整体向好的发展态势，果然，从一月份到现在，租赁市场一直保持着旺盛的成交量，而下半年的市场同样被看好。

上半年：成交量同比至少

增长20％，价格增长10％左右

      今年的租赁市场明显好于去年，这是众多中介公司的统一看法。

      从已经过去的1至5月份市场交易量来看，爱威不动产总经理张廷友认为比去年增长了至少20％，而价位则至少上涨10％左右。从总体来看，目前，月租金在800－1500元左右的房子比较受客户欢迎，基本上，这种房子只要有房源很快就可以租出去，另外还有许多客户在排队等待租赁这种房子。

      从区域来看，租赁热点主要集中在老市南、老市北等区域，这些区域的房子不仅价位有所上涨，而且租赁时间也比往年也缩短。如威海路一套4楼、65平方米的双气房子，去年同期租金一般为1500元，房源挂出后，大约能在半个月左右房子能够租出去。而在今年，不仅租金每月上涨了200元，且出租时间大幅缩短，不出三天这种房子就可以租出去。由于这些房子的租赁对象大都为拆迁户，他们自己都带有家具等，因此，这部分客户一般要求房子要为空房子。

      而在东部区域，由于房源相对较多，租赁相对比市南市北老城区的步伐要慢一些，但是价位同样也有所上涨。如南京路一套5楼的双气房，去年同期年租金大约为2.4万元左右，房源挂出后，至少需要半个月时间才能租出去；而现在的年租金为2.8万元，但是一般在两周之间房子便可以租出去了。

下半年：分奥运“一杯羹”

      由于奥运的特殊关系，下半年租赁市场短期依然看好，特别是奥运周边房屋。

      太平洋房屋的负责人赖亦凡告诉记者，从太平洋房屋的成交来看，今年的租赁市场与去年基本持平。他认为下半年，奥运会对租赁市场的影响非常大，从时间上看，越接近奥运会举行时间，影响越明显，而从区域上看，越靠近奥帆赛基地，影响越大。

      不仅二手房租赁市场受奥运会影响比较明显，新房也同样也在受奥运的影响。赖亦凡告诉记者，目前已经出现了尾盘新房改售为租的现象，如在奥帆赛周边一个精装修新房项目，开发商把一些不好卖的尾盘项目拿出来，以每天最低300元租金出租，这样一来，一个月的租金大约不低于9000元，虽然这种房子现在的出租情况还不错，但是，奥运会结束后，这种生意也就结束了。因此，短期来看，租赁市场因为奥运关系会非常红火，但是奥运结束后的长期市场会跟去年基本持平。

观望心态浓厚，买卖双方持续博弈

上半年，市场状态“不寻常”

      回暖推迟，四月份交易量突然下滑，五月份再次回升但反弹乏力……2008年上半年的二手房销售市场，在一种不寻常的状态中慢慢滑过。

成交量持续萎缩

      谈起上半年岛城二手房市场的成交状况，“不尽如人意”是大多数中介公司的统一看法。

      青房置换总经理秦彦告诉记者，从2005年开始青岛市二手房交易市场开始萎缩，综合全年的成交量来看，几乎每年的成交量都会同比下滑10％到15％左右，而今年1至5月份的成交量又在去年下滑的基础上，再次下滑10－15％左右，“这是一个非常可怕的数字”秦彦如此说。对于四月份突然下滑，五月份又开始回升的趋势，秦彦说，从目前的市场发展来看，五月份二手房销售市场反弹的力度不够，回暖效果并不是非常理想，成交数据比去年还要低。

观望心态浓厚

      对于造成上半年二手房交易市场交易量持续萎缩的原因，交易双方观望心态浓厚是许多中介公司共同的认识。

      22世纪不动产总经理王文香告诉记者，奥运会影响着二手房市场的买卖双方。另外，以前许多急需用钱的客户不管市场如何都会将房子卖掉，而现在民间借贷非常盛行，这部分客户会选择民间借贷解决手头资金紧张。

      奥运会是造成目前二手房市场观望状态的一大因素，对此，爱威不动产总经理张廷友也持相同观点。

      他告诉记者，除此之外，上半年，二手房市场受拆迁的影响更大一些。他认为，虽然2008年的拆迁量远远大于2007年，但是，由于今年我市关于保障性住房等种种措施的推出，以及几个保障性项目的上市，分流了部分市场对二手房买卖的需求。因此，2008年上半年，在二手房交易市场中，成交客户的大多数为刚性需求，例如结婚需要买房，或者拆迁需要买房，而那些改善居住环境的大部分潜在客户目前还都处于一种观望的状态。

市场成交不均衡，中档房出现空当

      从今年上半年的成交总量来看，二手房销售市场出现成交不均衡现象，从价位上看，50－80万元价位的中档二手房出现空当，成交量非常少，在区域上，这部分房源主要集中在市南区和市北区。

      据了解，从刚刚过去的五月份来看，50万元以下的中价房和80万元以上的高价房成交相对较多。而在成交的50万元以下的低价位房当中，很大一部分客户来自于拆迁。至于100万元左右的高档房，成交相对也比较好，而且这些房子大都一次性付款。

      而占市场大部分的中档房，即价位在50－80万元左右的二手房成交却一直平淡。张廷友告诉记者，因为这部分房子一般都是工薪阶层购买，而其价位相对较高，所以对买方来说，心理压力较大，观望的心态也就较为浓厚一些。

      如果将整年的二手房销售市场比作一场球赛的话，那么，成交量的持续低迷导致了上半场进行得比较乏味，而几乎所有的中介公司则都表示看好下半场。虽然他们看好的理由并不尽相同，但是，下半年市场会有所上涨是他们共同的观点。

市场明朗，需求开始释放

集中精力，打好“下半场”

市场明朗化，观望心态淡化

      对下半年二手房销售市场的发展情况，王文香比较乐观，她认为在下半年，买卖双方所寄予希望的奥运会结束了，不管价格是否会出现变化，都会开始交易，有了交易，市场自然就会红火起来。另外，她还告诉记者，通常来说，每年的下半年都会有一部分譬如结婚或者孩子上学必须要买房子的固定客户。

      秦彦认为，上半年因为对市场的观望气氛比较浓厚，许多人选择到租赁市场解决拆迁后的住房问题，而下半年，这其中会有部分客户转移到二手房销售市场中来。

中档价位房会适当放量

      上半年中档房交易量非常少的局面将在今年下半年有所改观，50－80万元左右的中档房房源开始放量，交易也会适当增长。

      张廷友告诉记者，下半年随着大部分客户观望心态发生变化，市场需求会集中释放出来，他特别看好下半年价位在50－80万元左右的二手房市场。

      对价位高于80万元以上的房子来说，秦彦认为下半年的走势不太明朗。他告诉记者，同普通价位二手房相比，高档房的购买结构比较复杂，外地购买力对其支持比较大，受国家宏观环境以及股市等因素的影响更显著，因此市场不确定性更加明显。

      而主要从事中高档二手房交易的太平洋房屋的负责人赖亦凡告诉记者，短期内二手房高档市场发展走势不太确定，但是他们看好高档二手房的长期市场。他认为奥运会结束之前，高档二手房市场应该还会继续走高，但是奥运会结束后，这个市场会相对平稳。

价格会出现不同程度上涨

      在提到下半年二手房市场价格是否会发生变化时，大部分中介公司的看法是不会下跌，反而会上涨。

      王文香还是从奥运会的角度来诠释这个说法，奥运会结束了，上半年堆积的客户一下子拥到市场上，会产生一个巨大的购买需求，因此价格会有所上浮。

      对房价是否上涨，张廷友告诉记者，涨不涨只是相对的，即使下半年房价有所上涨，但从这几个月居高不下的CPI增长指数来看，价格是否为真涨也很难说。

      “下半年房价肯定要涨”，秦彦从房屋建安成本方面来解释下半年二手房市场涨价的原因。他说，从新房市场来看，房屋从建成到销售有一定的周期，今年下半年市场上出现的将是那些去年下半年建成的房子，而从去年下半年以来，各种建材成本持续走高，房屋建安成本自然也会上涨，房子价格也会随之增长。不仅只是建安成本增加导致房价上涨，秦彦还认为，土地成本增加同样也在推动房价上涨，而从这几年土地拍卖市场来看，土地拍卖价格持续上升。

      在土地价格和建安成本两个因素的作用下，新房价格必然要上涨，新房价格上涨了，二手房价格自然也会随之上升。