“签了房屋买卖合同，付了定金和部分购房款，装修了房屋并开始居住，对方却突然通知他合同解除，已将房屋卖给他人，且办了过户手续……”这是市民江某购房时遇到的烦心事！近日，城阳区人民法院对此案作出一审判决：解除原被告之间的房屋买卖合同，被告李某返还原告江某购房款10万元及利息，并赔偿其损失8万元。

      2007年3月，市民江某有意购买李某位于郊区的一处85平方米、价值46万元的房屋。同年5月16日，双方签订房屋买卖合同，并约定：江某当天付给李某定金2万元，15日内支付购房款10万元，余款在办理过户手续时一次性支付，李某确保同年6月10日之前将房屋交给江某，同年10月1日之前取得产权证，并于10日内办理过户手续，双方还约定了违约金为1万元。

      随后，李某按照约定时间交付房屋，江某也依约履行付款义务，并开始装修房屋，后江某居住在该房等待李某通知他办理过户手续。同年7月的一天，李某突然通知江某合同解除，但未作任何解释。江某认为，其手中有房屋买卖合同，且已按约履行付款义务，李某没有理由解除合同。同年8月29日，江某出差回来开门时却怎么也开不了锁。突然，一只手抓住他的肩膀，厉声喝道：“敢偷东西！这是我家！”情急之下，江某奋力挣扎，并报警。民警赶至现场了解得知，李某已于同年8月5日将该房卖给了王某，并办理了过户手续。

      气愤不已的江某于同年12月诉至法院，要求李某双倍返还定金及支付购房款、利息、装修费用，并赔偿其房屋涨价损失。庭审中，作为被告的李某辩称，双方签订的合同仅是关于该房屋的买卖意向，属要约邀请，非正式合同，故无所谓违约行为。法院审理此案后认为，双方签订的协议内容真实有效，李某单方违约过错明显，须承担违约责任。

                                         法官解析“三金”

      本案中，江某除了要求李某返还购房款之外，其主张李某承担违约责任的方式有三种：一是支付违约金1万元；二是双倍返还定金4万元；三是赔偿装修费用、房屋增值损失（简称损失赔偿金）8万元。在一个纠纷当中同时出现“三金”（违约金、定金、损失赔偿金），或者“两金”，其间关系的处理常令合同当事人困惑不已，现就此分析如下：

      定金是一种债的担保，即为合同的顺利履行，提前作出的资金保证，任意一方的违约行为都会导致定金惩罚后果，只是内容不同：合同法规定，给付定金的一方不履行约定债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务，应双倍返还定金。可见，定金具有惩罚性。另外，如果不适用定金罚则，收受定金的一方必须如数返还给付方。

      违约金是约定的内容，体现当事人意思自治，以补偿非违约方的损失为目的。

      损失赔偿金目的同违约金，均为弥补损失，是法定的内容，换言之，即使事前没有约定，只要违约行为造成非违约方的损失，违约方就要赔偿。