青岛风景秀丽、气候宜人，一线海岸得天独厚，多年来吸引源源不断的外地购房者。零点研究咨询集团发布的2007年中国公众城市宜居指数显示，青岛位列第四。从青岛市区东部到西海岸，占得海景资源的青岛楼盘，一直是外来置业者休闲、养老、度假的首选之地。

首先是选择青岛

      据调查，外来置业者购房集中选择三个区域：市区东部、开发区和胶南。其中，东部区域的房价每平方米早已跃居万元以上，城市核心区的价值无可比拟，是外来高收入阶层心向往之的区域。目前，开发区沿海楼盘的均价已接近7000元／平方米，而胶南沿海精装修楼盘每平方米价格也在5000多元。不同的区域，居住品质不同，城市配套不同，针对的消费阶层也不同。

      网上成交数据显示，今年春季过后，东海路某大盘的销售量快速上扬，究其原因，该楼盘销售经理称，天气转暖，游客增多，客户到访量随之上升，促进了成交。

      这位销售经理预计，旅游旺季也会是该楼盘的销售旺季。目前，该楼盘有约四成左右是外地置业者。

      该销售经理分析，这类外来置业者首先是认可青岛的气候与环境，来青旅游时，已有置业的打算，而东部沿线如麦岛金岸、燕岛国际、柏丽澜庭等，均具有了吸引外来置业者的条件。

      这类高端客户年龄在40至55岁之间，事业有成，面向全国范围选房，为退休后打算。

城市配套很重要

      据分析，东部沿海一线外来购房者热衷的楼盘中，省内客户约占20％，省外客户占15％，其他为外籍人士。

      而西海岸外来购房者所占比例又是多少呢？

      据青岛地产人士龙江介绍，目前西海岸外来购房者所占比例尚没有官方的统计数据，但根据他们所做市场调查，这一数据应在50％以上，其他的一些公司调查数据也基本如此，业内公认约占50％以上，而且海岸线向北一些价格便宜的楼盘这一数据所占比例更高，有个别楼盘达到80％。

      此外，记者还咨询千禧龙花园售楼处，据介绍目前在售的三期是一个纯酒店式公寓项目，外地置业者占35－40％之间，省内客户主要集中在东营、淄博、潍坊、济南等城市。从数据分析看，客户分布比较分散。

      另据千禧龙花园售楼处介绍，近年来，济南与潍坊客户所占比例有所上升。此前，济南客户多在乳山、银滩等地购买低价海景房，价格在2000－3000元／平方米。近年来，济南沿海投资度假购房客群在细分，其中一部分人希望到大城市、基础设施比较好的区域购房，关注产品的服务、区域长远的发展与升值的潜力，他们考量的标准与此前有所变化。

外销推广难

      正如销售数据分析结果，客户分布分散，多数楼盘只能等客户上门，异地营销的费用又高，效果差，是一个棘手的问题。

      秦小姐过去两年曾负责西海岸某大盘的营销，她认为，单个楼盘到异地推介，不会有太好的效果。她负责的楼盘之前有50多位莱钢客户，其中有一个客户甚至引来了十几个客户成交。一对一口碑传播太慢，这促成了他们到莱钢当地营销的做法，但实际运作效果反而不明显。

      她分析说，住宅消费不是一个冲动的过程，决策需求一段时间，当地人对异地开发商、楼盘不了解，这种推广除非是一两个月持续的过程，否则难有成效。

透支未来

      在西海岸如此高的外销比例，市场是否存在隐患？

      秦小姐认为不会，以莱钢为例，到开发区的车程只有两个多小时，当地经济条件好，有这种消费的需求，到开发区周末度假、退休养老是一种选择，也是一种身份的象征。

      近期龙江撰文分析认为，开发区有望成为青岛的第二主城，其中产业发展、港口经济是两个主要原因。

      他说，开发区近年来人口的增长，一个方面是产业拉动，一方面是城市移民，还有一方面是外地购房者的涌入。

      龙江认为，在第二主城区假设成立的框架内，房地产有很好的发展这一命题也没有争议，但这不代表区域房价有无限量的上涨空间，目前该区域房价已有些透支未来几年的发展预期。

      他分析说，所谓透支，第一是自有人口不足；第二是过快的房价上涨，有些项目图短期的利益。以前开发区住宅的优势是价格低，现在已没有价格优势。