进入2008年以来，青岛楼市突然变得令人琢磨不透。从年初，楼市像乍暖还寒的天气一样缺乏生机，原本业内人士指望到了四、五月份能像往年那样“习惯性”有所转机，没成想却越来越看不懂了。转眼半年已经过去了，我们不妨从商品房、政策房、二手房、租赁等几个关键词，来盘点一下上半年的青岛楼市。

关键词：商品房——销量下滑、价格松动、小户型热

      商品房一直都是楼市的主力。上半年全国房地产市场首次出现了近十年来销售量和销售额双回落现象，而青岛的情况也大抵类似，对于青岛的众多开发商而言，08年的日子真是很艰难。如今时间已经过半，但盘点下来，商品房的销售出现很大下滑。只有极少数开发商能满意，而大多数人的日子只能是用苦熬来形容了。

      近日，青岛市房地产交易中心网上交易平台发布2008年上半年青岛楼市交易报告。报告显示，青岛市上半年楼市总供应量72081套，总成交量17207套（含限价房等保障类住房），每月销售量平均仅为2800余套，仅占供应总量的0.7%，成交率仅为23.9％。在上半年各区市的表现中，各区市新房成交量都不大。另外，城阳区、平度市、胶南市等区市均出现新房大量积压的情况，这给下半年的楼市带来很大压力。

      在房价方面，上半年，岛城房价涨幅呈逐步回落态势，房屋销售价格与去年同期相比虽然平均上涨7.4％，但较去年同比涨幅回落4.7个百分点。其中，1至6月份价格涨幅已由8％下降至6.7％，房价涨势明显趋缓。

      “供不应求一直是青岛房价上涨的主动力，也是楼盘畅销的重要依据。在目前4万多套一手房供应总量而月销售量仅2800余套的形势下，市场已经出现了局部区域供需平衡、局部区域供大于求的局面，供不应求的时代已经过去了。”一位资深业内人士认为，市内各区商品房的放量，让供求关系发生很大的变化，在一定程度上也影响了销售和价格。

      据了解，当前很多买房者选择观望，仍然是众多楼盘卖不出去的主要原因。“前来咨询的不少，但是真正买的不多，大家都顾虑重重的。”四方区一家售楼处的负责人告诉记者。

      另外，上半年青岛楼市还有一个显著特征就是小户型受追捧。在北京、上海、南京等大城市，小户型的火爆已成为不争的事实。而在青岛，小户型也开始渐渐升温，越来越受到一些投资者，尤其是年轻人的青睐。“从目前的市场来看，显然小户型很有竞争力。”业内人士认为，目前土地资源的稀缺、国家政策的引导、各地房价泡沫、以及尚不明朗的楼市走向等因素都使小户型越来越受人们欢迎。

      细看过去几个月的成交情况，小户型持续热销。其设计精巧、总价低的特点在这个房价高昂的时代颇受关注。尽管开发成本高，但开发商还是乐此不彼，反观几个大户型为主的楼盘，一直滞销。而从记者调查得来的信息来看，多数人到各大售楼处咨询小户型的相关信息，其中不乏年轻人。

      青岛是一个活力之都，也是一个以年轻人为主的城市，每年大量优秀人才的引入，给青岛市的小户型租售市场带来了巨大的发展空间。这部分人家庭结构比较简单，同时对居住环境有一定要求，因此小户型租赁市场显得异常火爆。而当楼盘单价越来越高让购房者难以承受的时候，总价较低的小户型就成为刚性需求的年轻人的首选。所以，在08年商品房市场出现低迷的时候，那些设计合理定位准确的小户型楼盘的优势集中显现，成为市场的中流砥柱。

      无论是投资型买房者还是自住型买房者，在楼市前景不明的情况下，“进可攻、退可守”的小户型成为比较明智的选择。

关键词：政策房——集中发力、双线格局

      2007年初市政府的住房会议标志着青岛本地住房政策即将迎来巨大转变。进入08年，随着保障性住房政策的贯彻实施，原本悄无声息的政策房逐渐浮出水面，并对楼市形成了巨大的冲击。全市上半年销售过300套的总共有11个楼盘，其中6个属于政策房，可以说已经形成了与商品房并列的双线格局。

      据了解，岛城房价涨幅明显趋缓与近年来我市推出大量保障性住房有密切关系。今年年初的住房工作会议上透露，今年市内四区将计划配建3333套廉租住房、5000套经济适用房。今年四月份，市房地产开发管理局公布了《青岛市2008至2012年住房建设发展规划》，2008至2012年，全市开工建设各类住房总建筑面积9100万平方米，共约100万套，相当于再建一个青岛！近日市建委市房地产开发管理局再次宣布，2008年至2012年，青岛市开工建设各类保障性住房477.5万平方米，开工建设廉租住房、经济适用住房、普通（限价）商品住房共计约71500套，五年内市区两级财政每年筹资5亿元作为市内四区廉租住房建设资金。

      如此多的政策房无疑大大分流了众多楼市购买者，很多人去申请单价和总价都低、户型又比较实用的政策房。众多的项目使中低收入者选择的余地比较大，多次的申购机会使被摇中的机会也比较大，所以对商品房的冲击更加明显。

关键词：二手房——持续低迷、前景难料

      据记者调查,岛城上半年二手房市场同样不容乐观。今年第一季度开始，青岛二手房市场遇冷，交易量呈直线下滑趋势，大概只有往年的三成左右，和去年比更是有不小的差距。经历了四月份成交量大幅下滑之后，五月份，岛城二手房销售市场开始抬头，成交量小幅上涨，到目前为止，仍然没有明显回暖的兆头。

      上半年二手房交易情况虽无权威统计数据，但记者从多家房产中介公司了解到,自去年年底以来,二手房市场就没有真正回暖过,传统的"红五月"在今年也没有应验,而进入7月,成交量更是进入冰窖。威海路一家房产中介的负责人崔先生告诉记者,目前二手房房源和客源都很充足,但就是没法最后成交。“去年同期我们分店每个月能成交五六套,今年春节后就降到一两套了,现在能成交一套就不错了。”崔先生对此表示无奈,尽管工作人员很热心地给有意购房者推荐房源,但房客就是不动心,总是说“再等等”。

      另一家房产中介公司的负责人告诉记者，由于目前的房价居高不下，一直延续到现在的关于房地产市场是否出现拐点的争论，导致了二手房市场的观望心态比2007年还要浓厚。受“拐点”论的影响，一些人暂时推迟了购房意愿，这部分人大多持币观望，继续租房成为他们的现实选择，导致二手房市场回暖缓慢。

      据了解，“拐点”对于人们心理预期的改变十分明显。基于二手房市场买卖双方共同定价的原则，由此导致部分急于出手的业主存在议价空间；在一、二手房联动作用之下，青岛个别一手楼盘的（变相）打折现象在一定程度上影响了二手房业主的收益预期，促使相关区域内二手房价的随行就市。

      对此，有业内人士表示，一方面是因为国家调控政策的效应累积在今年有明显的发力；另一方面，今年青岛市新盘及限价房的上市对市场造成较大的冲击。“相关政策以及买房者持续的观望，确实给楼市带来了冲击。但是现在开发商建造楼盘的成本越来越高，无论是建筑材料还是土地价格都在涨，所以房价很难预料，相对应的二手房前景也不明朗，人们都在观望。”

关键词：租赁——价格上涨、持续火爆

      相对于上半年低迷的楼市，岛城房屋租赁市场或许可以称得上一个亮点。今年上半年岛城的房屋租赁市场，一如既往地火爆，似乎并没有受到“拐点”的影响，可谓“风景这边独好”。

      “双气、宽带、双厨双卫、热水器、精装修、三室一厅，欲出租南向大卧室一间，30平米，月租金700元可议，半年付……”在青岛市各小区、居民楼附近，到处都能看到类似的小广告。记者调查了解到，目前岛城的房屋租赁市场仍然十分火爆，各大房屋中介公司的租房业务生意兴隆。“你别看我们这里这么多顾客，他们基本上都是来咨询租房信息的，基本上没有想买房的。”崂山区一家房产中介机构的负责人苦笑着说。

      而在租房价格方面，今年也是普遍上涨，每套房的房租价格上涨200元—500元不等，涨幅在20%左右。“我在松竹新村租了一间小阁楼，十几平米，去年每月四百，今年就涨到六百了！”刚刚参加工作一年的小刘对记者说。

      业内人士分析，房屋租赁市场火爆现象是由多方面原因促成的。春节过后外来务工人员返青、学生返校等能掀起一波小高潮；六、七月份各高校毕业生离校又是一波高潮；即将到来的奥运会也能吸引大批租房客。但上半年租房市场火爆的另一个潜在原因是部分人受房地产“拐点”论的影响，由于目前的房价没有大的变动，所以一些人暂时推迟了购房意愿，这部分人大多持币观望，等待价格松动和政策调整，导致一手房和二手房市场不景气，继续租房过渡成为他们的现实选择。