早在一个月前，就有人说这个金九银十不可错过。现在9月已经一去不返，这个被冠以金色的月份成色如何？恐怕多数地产人家都是无语中。面上的话可以说得很动听——— 回暖，数字上也可以让同情者欣慰一点，青岛市商品房9月销售环比增加6%。这个6%是什么概念？整个青岛市，九月份比八月份多卖了168套房子，它的基础8月，恐怕是近七八年来最淡的一个8月，而这个9月，恐怕是这七八年肩负着最重希望的9月。

      结果就是如此，9月难以言功，于是10月，就不得不言“不败”。这是需要搏出去的一个10月，是一个求存图变的10月。话并非是为了危言耸听才说的，因为过了10月就入了冬，过冬是需要食粮的，而地产的粮库在年底的胃口绝对不小。各种款子要结，还要预备着自己人能够过上个囫囵年，外人的信心可以重拾，内部的信心没了，这个队伍就真的不好带了。

      于是以搏的名义，在最近的一两个周，我们已经领略了开发商们的决心和架势。称这种分量的天平还是房价，公理公道地说，这是一直对直线上升的房价唏嘘不已的购房者头一次见到回头价，尽管这种降价，这种折扣，也有实和虚之分，但一个事实是，在青岛楼市的某些局部，坚挺或死撑的房价确实有了松动的迹象，而这种迹象也使得消费者曾经坚挺的观望心态有了一些松动，有的消费者出手了，也制造了一两个项目的销售热潮。

      有人赌出来了，相信在接下来的时间里，还会有更多的“赌客”出现，那么这种价格上的赌局，到底能给楼市带来多大的冲击，这种冲击目前造成的结果如何？消费者又该以一种什么样的心态去享受部分买方市场奉送的庄家待遇呢？

非常时期非常价格

      只赚不赔时，很少有人愿意去赌，楼市风调雨顺时，谁也不会去触动价格这个禁区，但在非常时期，一切按步就班，亦步亦趋都会有束手无策、坐以待毙的嫌疑，于是我们就看到开发商们时不时会示人以低价，毕竟这是刺激消费者的最直接手段，这也是为项目赢得运转空间的最便捷途径。

勇者型·明降

直降千元促销售

      定价低一点，大家的反应顶多是感叹，直接拉开架势，降价了事，则会激起惊叹。

      流行指数：★★

      促销效果：★★★★

◎市场情况

      目前市场上敢于把价格身段直接放下来的并不是太多。每个区域或者几个区域出一个代表就不错。毕竟这种直降有点敏感，而且对于前期购房者过于残酷，也会招来不少非议。颐中高山是近期降价动静最大的楼盘之一。在规定期限内，该项目的价格落差高达千元，一些特惠户型的促销价格更为惊人，当然从效果看，颐中高山的收获比较复杂，即有部分户型销售速度加快的回报，也有前期客户登门讨说法的尴尬。当然更多的明降则是小幅度的。为了避免刺激客户，这些明降也会添上一些附加条件。比如，限制时间，比如限制套数，比如有的楼盘用团购打折的方式鼓励散户自由组团。大多数明降的幅度是控制100元/平方米左右的，比如广华·海岸阳光打出“惊喜每周上演，每平方米优惠100元”广告。最近，另一个比较生猛的降价应该属于宝龙国际社区，在争议声中，宝龙千余元的价格落差让其销售额在一周内增加了100多套，虽然受到前期客户抗议，但回收数千万资金，这种做法也算是有所得了。

      我们还注意到，真正敢于明降的开发商，其优惠还是实在的。比如颐中高山，通过限时降价，其部分房源的价格在10000元/平方米以内，而周边楼盘的均价已经在11000元/平方米左右，难怪消费者会如此心动。

◎购房者反应

      降价不同于低定价，前期已经有客户高价买房，现在价格回落，有很多客户反应非常强烈。林先生在市区一楼盘购房后，近期遭遇降价，林先生第一个反应就是和其他“受害者”一道去开发商那里讨说法，“这房子是我们一家辛苦许多年的积蓄换来的，这还没入住，就贬值了！”和林先生不同，张先生是同一楼盘降价的受益者，去年他就到该楼盘买房，可对价格，他觉得有点高，今年上半年，房子价格又涨了，他有点后悔，觉得还不如去年就买一套，想不到9月份，房子突然降了，他赶紧去订上一套房子。“我觉得这个房子值这个钱，地段好，配套好，户型好，现在是出手的时候了。”

◎专家解析

      鑫江置业副总经理马建平说，我个人觉得，直降这种方式并非一个非常明智的策略，除非迫不得以，直降是非常不可取的。直降用削弱利润的方式来换得资金流量，特别是有的降幅比较大的项目，甚至都不挣钱，这不就是饮鸩止渴。还有更为严重的，就是降价的后续效应，虽然说房产买卖出于自愿，降不降价开发商说了算，但对于消费者而言，这种降价确实有不公平的成分在里头，对于开发商的口碑，也是不小的打击。

中庸型·折扣

7.4折赚吆喝

      折扣也是降价，但相对于那种一降上千元的明降，幅度合适并附加以各种条件的折扣，还多少不是那么刺激。

      流行指数：★★★★★

      促销效果：★★★

◎市场情况

      现如今，采用折扣方式来调整价格的项目不少，据估计，市场上90%以上的楼盘都会或多或少，或明或暗有点折扣，当然折扣的幅度有所差别，有下了架子猛折的，比如山东路的丽府项目，抽出5套房子，来个7.4折。海尔泊林院的限量50套折扣97折也比较让人心动。胶南的香槟海岸项目团购3套以上99折是比较常规的打折幅度。

      当然，在折扣问题上，开发商会为这些折扣设置一定的条件，比如限时，即规定某某时段之前买房才有折扣，这是要促使消费者抓紧时间动手；还有限量的，比如享受这种优惠的只有几套或者几十套，当然这种方式一方面可以取得与限时同样的效果，另一方面，既可以把打折普遍化，又能避免激起前期购房者的激烈反应。还有限制人群的，比如某楼盘在教师节期间，对教师采取99折优惠，这样的方式一来可以利用教师这一特殊人群挡开前期购房者的非议，另一方面，也可以吸引特定人群对项目的关注。

◎购房者反应

      陈先生刚刚买了一套折扣房，他是与其他不相识的购房者一道组成团购换回优惠的。他自己马上就要结婚，实在需要房子，虽然对市场走势还有点怀疑，但房子不买不行，干脆就找个有折扣的，省一点是一点。

      林先生前期买的房子所在的楼盘现在正在打折，折扣不大，林先生也没怎么往心里去。他买得比较早，现在的价格已经涨上去了，即便打下折扣，还是比他的房子贵，所以他觉得折点就折点吧，他说，只要房子折扣别太大，他还可以接受。

◎专家解析

      天工地产总经理蒋娟绘认为，相对于直降，适当的折扣还是比较温和的。一来折扣不像降价数字那样刺眼，只要别折得太厉害，激起的反响并不大。另外，其实现在折扣大多是销售不太好的项目，好长时间，销售上不去，价格却已经暗涨了，涨上去的价格再折回来，也不至于太刺激前期购房者，不过，虽然适当折扣的方式四平八稳的，但效果自然也就不如明降或者低定价那么好，除非你折出来的价格比消费者认定的市场价低，否则即便你的折扣吸引到了人，也难以实现最后成交。另外，作为购房者，也应该注意不要掉入开发商的折扣陷阱，有的开发商买房就像卖衣服，涨上价再折回来，其实什么也没有变，所以在衡量折扣价值时，应该把其落实为具体房源的价格，比较一下，合算了再买。

稳定型·二手房价

老房子不识时务

      一手房市场的价格近期有些动荡，按理说，二手房也应该联动起来，但实际情况并非如此。

◎市场情况

      21世纪不动产青岛区域总部运营总监程东介绍说，10月第一周，二手房市场的情形好转了不少，21世纪各门店的环比增量在20%左右。青房置换与22世纪不动产方面也透露了10月份市场略有回暖的信息，前者的环比增量也在20%左右，后者则表示，这个幅度甚至达到了50%。尽管环比好转，但同比的降幅依然明显，据介绍，目前各中介的同比降幅达到20%左右。

      量增了，但价格方面，二手房市场的成交价却与之前变化不大。青房置换总经理秦彦告诉记者，除了个别急用钱的客户会同意比较大的议价空间外，其他的卖方对市场环境的反应并非很强烈，近几个月以来，二手房价格基本上原地踏步，没有涨也没有跌。22世纪不动产中介代理部总经理王文香告诉记者，现在的二手房持有者多是两条腿走路，有人买就卖，没人买就租。

      太平洋房屋山东区域总部副总经理赖亦凡介绍说，目前市南区的几个重点区域，田家花园的房子均价在9000元/平方米左右，八大湖社区的均价与田家花园相当。大尧区域的二手房价格咬定在9000多元/平方米。

      王文香介绍说，台东区域的较新房源，如城市花园，价格在9000元/平方米左右，而一些上世纪80年代的老房，单价在7000元/平方米左右。四方区人民路一带的较新房源，单价在6500元/平方米左右。

◎购房者反应

      购房者赵先生前段时间在四方区看中了一套房子，本来中介估计房子可能会有个一两万元的空间，可讲了几次价，对方就是不降价，最后就差10000元，房子到底没有成交，赵先生感觉很无奈，为什么新房子降了，老房子就那么不识时务。

      黄先生最近买房时，原房主同意把家具和家电赠送，但价格上却不让步。黄先生说，我买房子就要装修，家具家电也有些年龄了，也不想要，如果能折算到价格里就好了，可房东死活不同意，这件事还是搁浅了。

◎专家解析

      秦彦说，感觉进入10月，市场有点向好，但我个人觉得，这种向好是一种惯性，毕竟小半年，购房者没有好好消费了，现在那些憋不住的需求会释放出来，因此10月份二手房会有一些升温，但要说这种升温会扭转整个市场冷淡的局面，还为时过早。

      王文香认为，一手房有在降价的，但从目前看，这种降价对二手房卖方的影响仅是在心理上有所触动，这和青岛房产消费的特点有关，青岛购房者很多都是全款或是高首付购房，压力相对不大，而目前青岛租赁市场正在上行通道，可以很好地帮助房产持有者缓解房贷压力，但新房降价对于买方的心态却有不小影响。

言论:10月的期待

      楼市窘了半年多了，至少到9月份，谁也没有看到希望的彼岸，但市场其实就是这样，好日子，可能不知不觉就来了。

      其实最近一段时间，有几条好消息还是让人兴奋的。比如降息，虽然丁点一下，但毕竟可能是一个信号。

      部分开发商传来了捷报，万科的四季花城首期卖掉九成，依山雅居有七成房子被购房者看中。“救市”有成为主流的趋势，救市的措施还会远吗？利息可能会降下来，而税费降不降的问题，至少也有人提出来了。正如秦彦先生所说，需求已经半年没怎么释放了，观望这个杯子也该满了，也该淌出来点水了。

      楼市的10月，大家充满了期待，这个期待能不能得到很好的满足，现在谁都不好说，不过有一点，冰封的楼市是需要一些启动点的，也是需要开发商拿出诚意来启动它的。为什么有的房子可以卖得很好？你价格上给出了实惠，你品质上给出了保证，你户型上体现出先进，你物业上表现出成熟，如果这些东西你都做到了，如果市场蓦然启动，你一定是第一批受益者。

      当然，如果现在这个时候，你还低估消费者的智商，还想用这样那样的障眼法来蒙事，恐怕10月的期待，就要跟你绝缘。希望楼市中的各位都能在后市中找到自己正确的位置，也希望这场楼市最长时间的僵持，能够有一个皆大欢喜的结局。